学府周边楼盘受青睐 沪四大学区房板块详解

　　在16世纪的英国，格林太太在出售自己的房子时贴出这样一个告示：推开格林太太家的窗户，你将看到泰晤士河上最美的一段，结果，她的房子卖出了该区域的最高价。而在如今的上海房地产市场中，购房者在关注地段、品牌之余，也将教育纳入了考量买房的必不可少因素之一。
　　自住客多择教育房

　　《新闻晚报·东方地产》近期推出的学府教育地产活动，就针对教育和地产的联系，在线下对部分自住型购房者做过相关调查。调查结果显示，有85.6％的人希望小区内或附近有配套的学校；11.2％的人将学校视为购买物业的决定因素；43.2％的人需要小区周围至少有一个重点级的公立学校；仅有15.8％的人认为教育问题对其购房无关紧要；对于上海教育环境最好的地区，调查者选择结果排名前三的依次是徐汇区、杨浦区和黄浦区；对于倾向于在上海哪个大学城周边置业时，调查者选择最多的则是松江大学城、宝山上大板块以及五角场大学区；而在那些主打学府概念的楼盘中，口碑较好的则有经纬城市绿洲、瑞安创智天地、聚丰景都等。

　　可以发现，上海楼市的消费客群，尤其是那些以自住为目的的购房者，买房时对于教育配套问题，相当看重。

　　市场表现也与这一调查结论颇为相符。数据显示，从2005年至今，上海学府周边一、二手房源成交消化量以每年5%的速度递增，虽然平均价格涨幅相比于全市并不高，但其单价始终都要比同区域内其他房源略贵。而从成交区域点来说，徐汇、杨浦两区学校周边的二手房最为紧俏，松江大学城周边、宝山上大板块以及闵行江川镇的新房消化最为稳定，另外，徐汇漕河泾、杨浦五角场附近的学生租客最为活跃。

　　人口结构高潮来袭

　　“近两年的婴儿潮将带来庞大的刚性教育需求。”对于近两年上海楼市的教育地产热，复旦大学的一位社会学教授分析发表了他的看法，“人口结构高潮的来临是主因。大家都知道‘老三届’、‘80后’这两个时代的名词，他们所代表的是两个人口高峰段。由于当时全国的鼓励人口出生政策，以‘老三届’为代表的1950—1955年是一个人口高峰段。同时，这个高峰延续到了下一代———‘80后’，1978年后‘老三届’知青的返城潮，使得1980—1985年，又成为了一个人口出生高潮段。如今，这些‘80后’也开始了下一代的传袭，人口出生高潮再次来临。因此，近两年来，所谓的婚房需求高涨、婴儿潮降临都是由于以上的人口结构所致。而且，‘80’后自身教育程度普遍较为完善，知识群体密集，因此，他们在购房时或是孩子一出生，往往会对学校配套等教育因素提前考虑。”在这位学者看来，教育需求是这些年的刚性需求，尤其是在“80后”的结婚潮过后，这个需求还将可能延续3—5年。

　　“储蓄人口的结构性高潮也是重要一点。”一经济学者对当前的人口高潮进行了补充说明，“当前储蓄人口的重点分布于人口密集的中青年段，因此，购买力相对旺盛，而有了稳健的购买力做保证，在选购房屋之时，即使是多出资金，也要收纳心仪的教育配套。”

　　教育资源稀缺

　　“我记得我们中考那时候，全市升入高中的就学率平均仅30%左右，而在当时，只有上了高中，才有可能去报考大学。到了高考，全市平均考入本科的比率也就60%左右。照此一算，只有20%的人，最终能读完四年的大学本科，这个淘汰率还是相当高。”一位生于1980年的同仁对笔者表示，相对于庞大的人口，上海的现有教育资源，尤其是公办的高级中学和综合性大学，相对还属稀缺，而教育资质又是影响今后就业、自身发展的主导因素，因此，“可怜天下父母心”，如今的家长还是不愿让孩子输在起跑线上，教育配套丰富的楼盘，尤其是被那些名校包围的楼盘，更是让很多购房者趋之若鹜。

　　“确实，上海的教育资源并不算丰富。”一位教育系统的人士坦陈，“如今，各级升学门槛是降低了，这主要是缘于众多民办类学校和私立学校的兴起。而拥有好的软、硬件环境的公办学校，还是原有的那些，并没有增加。而且从分布看，集中在市中心区域内，而那些郊外的区域，还是很少。”

　　宝山上大板块

　　周边学府：上海大学

　　学府楼盘：经纬城市绿洲、聚丰景都、锦秋花园

　　板块评级： ★★★☆☆

　　作为上海21世纪建成的首个现代化综合大学，上海大学宝山总校区的规模体量可以用“辽阔”来形容，其软、硬件水准至今仍处于全国前列。校区内常驻师生数万，抽个小小的百分比，也能凑出个绝对数不小的购房需求，因此，周边的楼盘颇为引人关注。但是，略显不足的是，上海大学的学生校园情结稍显匮乏，多数毕业之后，还是会流往市中心工作和买房，当然，周边经纬城市绿洲、聚丰景都这类品质较高的社区，还是会引来大学师生的青睐。

　　五角场板块

　　周边学府：复旦大学、同济大学、上海财经大学、上海体育学院

　　学府楼盘：创智天地

　　板块评级： ★★★★☆

　　大力兴起的城市副中心，加上名校云集，“知识杨浦”的老牌称号，使该区域沉浸在知识的海洋中。据调查，这里的学生还是全上海最具校园情结的。同样，在知识群体财富积累日益丰厚的今天，有理由相信，他们今后将主导整个区域的楼市。

　　闵行江川镇（老闵行）板块

　　周边学府：交通大学、华东师范大学

　　学府楼盘：畅馨园、南洋瑞都、复地北桥城、金榜世家、合生城邦

　　板块评级： ★★★★☆

　　两所闻名全国乃至全世界的高等学府，辅以一个IT高知人群如云的紫竹高科技园区，足以使这块闵行最南端的热土富有人文色彩。周边新楼这两年开发密集，而且价格不贵，因此，饱受周边校园师生的宠爱。

　　徐汇漕河泾—南站板块

　　周边学府：上海师范大学、华东理工大学、上海中学、上海师范大学附中

　　学府楼盘：中星海上名邸、中星海上名门、协和·紫薇园、徐汇新城、罗秀新村、康健新村

　　板块评级： ★★☆☆☆

　　该区域的中学资源是强项，上海中学更是上海人眼中的哈佛附中。于是，众多本地家长都乐于在其周围购买二手房，近水楼台先得“校”，这种风气在前些年尤甚，这两年已淡去不少，毕竟，书还是靠自己读出来的。

　　松江新城

　　周边学府：上海外国语大学、上海对外外贸学院、东华大学、上海立信会计学院、上海工程技术大学、华东政法学院、松江二中

　　学府楼盘：文翔名苑、泰晤士小镇、久阳·文化府邸、三湘四季花城、昌鑫花园

　　板块评级： ★★★☆☆

　　最富西方大学城风格的学府板块，轨道交通、新城造镇、学府连片，一切现代化交通、建筑、文教元素俱备。然而，其最大的欠缺是，传统人气集聚不够，而且，居住区距离大学城还是有相当一段距离，步行、单车，都嫌远，唯有买辆小车了。