5900万欠款颗粒无收 沈默荷兰园起死回生实录

　　资金链因何断裂

　　停工期间，“‘沈默花苑’小业主集体上访”，“房地产交易所已停止其销售房产”，“开发商老总在澳门豪赌输了一个亿”，“贷款银行起诉冻结房产”，“房产公司已资不抵债”等消息不断传出。

　　有周浦第一大盘之称、总面积超过10万平方米的楼盘，资金链怎么会如此脆弱？一位不愿透露姓名的知情人士表示，“沈默荷兰园”的项目开发商原本就是“夫妻老婆店”，后因风险四起摇身改制为一人独资公司，其法定代表人从未成功运作过房地产项目，在房地产价格和利润大幅提高的驱动下，一触“房”即操控这一11万多平方米的项目，本身就缺乏运作经验。此外，当时房产销售十分火爆，获利丰厚，有销售人员十分看好该楼盘，曾对沈默房产董事长沈某表示，你从现在开始，每天花1万元，最后净利润还有8千万元。也正是出于对高额利润的预期，让沈某肆无忌惮地开始了豪赌生涯。

　　据知情人士透露，赌是沈默房产“败家”的罪恶之源。沈某此前曾获银行1亿元贷款，后又通过房产预售回笼了超过1亿元的资金。但沈某并未及时还清贷款，却走上了豪赌之路。据称，沈某初次去澳门赌场，赢得4千万元，此后一发不可收拾，往来于港澳间，不仅4千万元输光，还搭进了近1亿元的“赌本”。

　　眼见近6千万元的贷款要“血本无归”，银行赶紧把沈默房产告上了法院，并查封其房产，令其“暂停销售”。

　　为维稳政府介入

　　“沈默荷兰苑”项目牵涉的债务关系错综复杂，包括了尚未归还给银行的5900余万元贷款，拖欠建筑商二期工程款3000余万元、还欠供应商材料款、员工和社会集资款，当时已起诉的案件达22宗之多。此外，还牵涉到包括140余户动迁安置居民的400余户业主的利益，他们迟迟拿不到房子早已心急如焚。

　　行政调停意外受阻

　　为了维稳，南汇区和周浦镇政府会同法院组成了协调小组，希望通过政府协调，由大公司整体接盘，让“烂尾”楼“复活”，并一揽子解决债务问题。接盘开发商的收益则由政府调低配套费、调整容积率来弥补。

　　然而，正当“沈默荷兰园”即将被整体接盘之时，开发商沈某在巨大压力之下，突发脑血栓，一时不省人事，新代理人突然通知政府称，有多笔债务未被计算在原审计报告中，总额高达5000余万元。

　　两度流拍后终被拍卖

　　行政调停受阻，最后只能选择将项目实际资产进行司法拍卖。2007年5月18日，南汇区法院对“沈默荷兰园”工地实施了资产拍卖前的清场。此时，建筑工人已在工地上驻扎了四年之久。眼见楼高了，谁来还欠薪？

　　经法院指定的资产评估机构评估，“沈默荷兰园”的有限资产价值仅为7780余万元，此金额不足当时已登记造册债权的一半。

　　就在众人翘首以盼拍卖结果之时，“沈默荷兰园”拍卖却出师不利，两度流拍。2007年7月29日，第一次开拍，因无人缴纳2000万元的竞买保证金而流拍。不到一个月，即8月28日，第二次开拍。虽然起拍价有所降低，依然无人问津。等候在现场的债权人脸色阴沉，焦灼不安。10月30日，经政府牵头，第三次开拍，上海绿地集团所属的龙威房地产有限公司终以7500万元的拍卖价接盘。

　　资金监管体系亟待建立

　　“沈默荷兰园”经拍卖，取得了7500万可供清偿债务的资金，但是债权人众多，全部债务达1.6亿元之巨，银行的5900余万元贷款占了大头。如果银行优先受偿的话，仅剩下1600万元，建筑公司等20余家债权人将遭受巨大损失。建筑商代理人上海九州通和律师事务所律师周平和张月萍在法院上，以合同法以及相关规定的工程款享有优先受偿权，且受偿顺序优于抵押权和其它债权为依据，为建筑公司全额获得了在“沈默荷兰苑”项目中的3361万元工程款和违约金。

　　而银行因为失职，5900余万元分文未得，颗粒无收。

　　房地产是国家的支柱产业，产业链上分布着众多行业，一损俱损，牵一发而动全身。此外，它更关乎广大百姓的基本民生问题。面对“沈默荷兰园”烂尾的教训，周平律师建议，政府部门应尽早采取措施，引入第三人资金监督监管机制。在第三者介入的资金监管制度框架下，银行贷款、住房预售款不应全部转到房地产开发商名下，而是根据项目合同的履行时段，有节奏地指令银行向项目相关债权人付款。只有将银行贷款、住房预售款控制在严格监管下，专款专用，才能有效防止开发商随意挪用资金。

　　此外，建筑公司现已陷入“垫资施工”的怪圈，应建立危机应对措施。周平表示，目前，一部分建筑公司为了得到施工项目，维持企业生存，甚至出现了以垫资多少而决定“投标”成败的怪现象。建筑公司应尽早建立危机管理应对措施。在支付大额履约保证金前，要求开发商提供相应反担保，如抵押等措施。加强对施工合同、施工质量、工期的管理。对已拖欠的工程款，要认真完善备忘录、会议纪要、来往信函、工程照片等证据收集工作。对于因资金原因导致停工时间较长的工程，应果断停工，诉诸法律，确保房地产行业长远稳健发展。