沪上楼市遇“半滞销”阻击 平淡中尚现五亮点

    房地产研究机构统计数据表明，2008年1-6月上海共成交一手商品住宅4.5257万套525.9万平方米，总成交金额高达739.61亿元。套均面积116.2平方米，比2007年的124.6平方米缩小了6.8%，表明国家的70/90规划正在起效，预计2008年下半年的套均面积还会有所下降。业内人士指出，上半年楼盘半滞销的局面仍将继续。

　　【新房】

　供过于求，量低价高

　　2008年上半年楼市可以用两个字形容，那就是平淡。虽然不乏亮点，但包括成交量、成交均价等数据与同期相比已不可同日而语。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，上半年全市共推出一手商品房源618.04万平方米，只比去年同期减少11.7%；但是成交量却只有525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。

　　成交量的大幅下滑，使得上半年楼市重现供过于求。但由于去年房价的上涨，今年新上市楼盘的价格较周边楼盘去年的房价高出近一倍，这使得上半年新房的平均成交价格大幅攀升至14026元/平方米，比去年同期的9940元/平方米上涨了41%，而2007年与2006年上半年的同比涨幅只有4.4%。

　　富阳中国控股统计数据则显示，今年上半年公寓（剔除保障性用房）新增497.4万方，同比2007年下降了19.9%，同比06年下降了32.9%。成交量方面，今年上半年公寓成交452.3万方，同比2007年下降了50.1%，同比06年下降了39%；从成交套数来看，今年上半年共成交了..2万套，同比2007年减少了3.6万套，同比2006年则减少了2.3万套。

　　上海易居房地产研究院统计数据也显示，今年上半年1－6月中，上海的房地产市场相对冷淡，半年商品住宅新增供应622万平方米，成交504万平方米，供求比为1：0.81。供过于求的市场格局与2007年的火爆相比，难免令人感觉天上地下。

　　业内人士指出，量低价高的局面还将持续。因为，开始以去年那一轮的房价上涨实际上到今年3月才基本停止，房价上涨的数据到二季度后才开始在交易数据上逐步体现。那么，新上市楼盘的增加，交易价格还将走高。但这并不意味着房价还在上涨，因为一些没有前瞻性规划的楼盘，其品质是难于支撑去年来近一倍的价格上涨，那么他们将在供过于求的夏季楼市里获得修正，出现价格下跌的局面。

　　富阳分析师指出，由于楼市观望气氛浓厚，许多开发商选择延后开盘，造成上半年公寓新增供应大幅减少。上半年市场即使和楼市相对较为缓和的2006年上半年相比，今年上半年楼市在成交套数、成交量上仍是大幅缩水，宏观调控及楼市观望气氛对楼市影响较大。

　　【二手房】

　　交易门槛提高阻碍市场流通

　　受新房市场影响，上半年二手房市场也出现了不小“阻力”。美联物业上海区域副总黎志贤告诉记者，上半年市场主要特点表现为价格继续上涨，但市场成交量大幅下降。政策、金融等各项因素正在影响从一级二级市场，从而影响市场的判断力。一手房市场成交量的大幅萎缩使得相应的二手房市场联动效应显现，市场观望气氛浓烈导致二手房市场成交也大幅下降。

　　黎志贤指出，出现类似状况主要有三大原因，首先是特定时期影响。6月份为上海的梅雨季节，同时又是孩子的高考期间，对近期二手市场的成交量有一定的影响。其次是交易门槛的不断提高。政府对封堵“避税”漏洞这关二手房交易前要先询价，“封杀”做低房价，房产交易要先过“估价”这关低于市价3%-5%就不得交易。二手交易门槛的不断提高，促使市场流通难度加大。第三则是不利消息接踵而来。上海二手房市场开始强征20%个税（虽然是虚惊一场）并在小范围试点等等众多市场消息，受到近期市场的关注，观望气氛加重。

　　【开发商】

　　大开发商抛盘小开发商观望

　　在6月总体供过于求、楼盘大面积滞销的情况下，却出现了天山怡景苑、金地未未来、盛唐福邸等排队、摇号的热销楼盘。与此同时不少开发商选择了曾经流行一时的打折促销。鼎鑫名流苑、保集绿岛家园等对于一次性付款购房者给予95折优惠。

　　业内人士指出，市场冷清与热销的矛盾情景同时出现，主要有两个因素造成的。市场方面，在国家经济保持快速增长的情况下，房价的中长期走势还是看好，目前只是短期调整，因此一些以青年买家为主的自住需求，依然不会放弃购房的打算。开发商方面，由于去年一些开发商大量购地，使得后继开发资金的需求压力大增，因此像万科、保利、金地这样的开发商就会不停地推盘以求回融资金。而这些大开发商在产品上有很强的优势，由于大开发商要回融资金，所开出来的价格都会有较高的性价比，吸引走大多数刚性需求的同时，使得其他多数楼盘的性价比相对有所下降。