【北京中原】京、津、沪4月二手价格持续上涨，穗、深价格微量下浮
楼市红三月的活跃交易过后，四月全国各大城市的楼市又将呈现出哪些新的变化特点呢？北京中原三级市场研究部的专业人士依据中原五大城市的“中原中高档二手商品房领先指数报告”为消费者做一简单的分析和比较。
一、五大城市4月份价格走势：京、津、沪持续上涨，穗、深微量下浮。
如下图所示，四月份北京、上海、天津的中高档二手商品房价格都有不同程度上涨，其中北京的涨幅为1.11%，上海涨幅1.70%和天津的涨幅为1.73%。同时我们也看到，广州和深圳的中高档二手商品房价格都微有下浮，其中，广州下浮0.12%，深圳下浮1.19%，即城市整体的价格水平基本与三月持平，而表现出来的微量下浮是红三月过后市场的理性回归。
二、五大城市价格走势原因分析
（一）、共性原因分析
随着“红三月”各大城市买卖市场的活跃交易，楼市逐渐的复苏。进入四月，各大城市的成交量都基本与3月持平，表现为中高档住宅市场的理性回归。但由于奥运效应的影响，京、津、沪三地的中高档二手商品房价格仍旧有不同程度上涨。而深圳、广州虽然价格微有下浮，但成交量仍旧与上月持平，也在一定程度上说明，穗深两城市在走出了新政观望的阴霾之后，二手住宅成交价波澜不惊，已经逐渐接近了市民的心理价位。
（二）、五大城市价格变化的各自原因分析
1、北京
据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计可知：2008年04月份北京中高档二手房成交价格为13844.27元/平方米，二手房买卖领先指数为229点，环比2008年03月份上涨1.11%。相比较2008年03月份 1.45%的涨幅微有回落。同时，2008年04月份北京中高档二手房买卖成交量环比03月份有了5.65%的小幅回落。由此可见，北京中高档二手商品房市场在2008年4月份持续回暖走缓，并呈现出量降价升的态势。
04月份京城中高档二手商品房市场持续回暖及回暖走缓的原因分析:
1）3-4月传统的市场回暖期，众多业主、客户在此时开始对房产置业关注并实施操作，备受关注的京城楼市比较活跃，尤其是许多在三月开始找房的客户在四月成交，从而促进四月楼市价格上涨。
2）4月新开盘的一手项目大多数都位于五环以外的远郊区域，仍然像3月的表现一样，限制部分的购买人群。再加上城区个别楼盘的后期价格仍然与消费者的心理预期相差较大，反促京城二手市场的活跃。
3）五一假期的临近，部分客户的观望情绪有所回升，期望“五一”黄金周新开盘项目的优惠活动，期望五一是更合适购房的时机。因此，部分客户等待五月到来的观望情绪加重，从而导致4月楼市的回暖走缓。
4）奥运临近，小部分已经观望很久的客户虽然看到目前的楼市趋于稳定，但仍抱有奥运会后房价会下浮的思想，因此，在观望了这么久之后要继续等待，奥运会后看情况再做决定。因此，表现为4月楼市的回暖趋缓。
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
2、上海
2008年4月中原（上海）领先指数为161点，再创历史新高，样本成交均价为18437元/平方米，环比上涨1.70%。根据上海中原成交数据统计显示，4月的成交量和3月持平，价格依然保持着小幅上涨。总体来说，4月份的二手房成交整体表现出量平价升的态势。
根据往年成交情况来看，四月成交量一般都会少于三月，因为三月一般是春节过后的第一个月，需求成交会呈现集中放量态势，然后在四月一般会有一个回落，而今年四月和三月的成交量基本持平，表明目前市场上客户对房市信心较强，需求能够有效释放。在目前政策相对稳定及客户信心支撑下，预计五月份成交量将有所增加。
（数据来源：上海中原，仅供参考）
3、天津
2008年4月中原（天津）领先指数为222点，样本楼盘成交均价为8112（元/平方米），环比增长1.73%。另外根据天津中原统计，4月市内六区成交量有大幅度下降，环比下降22.4%。整体市场呈现量减价升的态势。
3月份是传统的高峰期，进入4月份整体成交量出现大幅度的回落是市场自身调节的理性回归，预计下个月的成交量会有回升，但是上升的幅度有限。
同时，距离奥运会越来越近，人们的观望情绪也越来越浓重，很多客户的转买为租，是造成成交量下降的一个主要原因，预计奥运会前的买卖成交量将趋于平衡。
另外一方面，4月底的房交会也是造成成交量下降的一个原因。很多客户不了解市场，认为价格有下浮的趋势，所以在房交会之前很多客户并不急于购房，市场暂时出现了有市场无客户的情况。不过4月的房交会也让客户更好地了解市场，也会让客户对天津楼市市场的未来发展有一定的认识。
（数据来源：天津中原，仅供参考）
4、广州
4月，中原（广州）领先指数为166，环比轻微下降0.1个百分点，样本楼盘成交均价为8260（元/平方米）。经历了07年大起大落的行情后，中原指数在08年2月份开始保持平稳的走势，连续三个月波动幅度仅在0.1%左右。广州房价在去年的9、10月份达到高峰，而随着信贷调控措施的出台，二手住宅价格在去年的12月份进入低谷，但随即触底反弹，到本月，二手住宅成交价格已基本稳定。
成交量的变化情况也足以印证二手住宅价格的平稳走势。2月份适逢农历春节，七天的长假使中原地产当月成交量进入周期性低谷，但成交价格环比仅下降了0.1%；而步入3月，中原地产的成交量随即大规模增长，但价格也仅上升了0.1%；4月，成交量价均保持平稳。可以看到，广州的二手住宅市场已经相当成熟，在走出了新政观望的阴霾之后，与阴晴不定的一手楼价相比，二手住宅成交价波澜不惊，已经逐渐接近了市民的心理价位，而成交量此时也相应回升。
（数据来源：广州中原，仅供参考）
5、深圳
2008年4月中原（深圳）领先指数为219点，样本成交均价11587元/平方米，环比跌幅1.19%。根据深圳中原的数据统计显示，4月成交面积环比3月下跌18.3%，但成交价格变动较小，有小幅下跌。08年4月深圳二手房成交量相对稳定。
4月份成交出现了一定程度的下滑，是由于3月的成交高峰中有一定的季节性因素，4月的下滑是难以避免的，但是下滑的幅度在可以接受的范围之内，虽然下滑了18.3%，但是总成交量稳定在了较高的水平，相对于07年8月至08年2月这一段时间的成交低谷，4月的成交量保持了较高的水平，3月的高峰带来的成交量突破并没有在4月消退，这是市场反映出来的积极信号，对市场回暖的推测得到了数据的证实，但是，尽管出现了一定程度的回暖，目前的市场交易量水平仍然偏低。
目前来看，后市的走向开始较为明朗，价格的下调仍在进行中，必将为后续的市场成交量上升提供助力，而成交量的上升也将大大的提高市场的活力。特别是在刚刚举行的春交会上，一手市场也出现一定程度的降价，这一现象将加快价格回调的进程，促使价格以更快的速度回到理性位置，对市场的发展具有十分积极的意义。
（数据来源：深圳中原，仅供参考）
综上，通过对京、津、沪、穗、深五大城市4月中高档二手商品房的成交价格及成交量的比较分析，北京中原三级市场研究部的分析师认为，随着天气的一天天转暖，各大城市的楼市也逐渐活跃起来，虽然4月各大城市的成交量都有不同程度的理性回归，但成交量整体稳定，价格上扬的趋势仍然非常明显，相信进入五月的各城市楼市仍然会保持目前的态势。当然，不可忽略的是，由于对各个城市造成影响的微观因素存在差异，因此各地会有不同的市场表现。
